2022년 주식시장 실적이 좋아지는 산업 정리 [건설편]

높은 주택 분양과 공급의 기대

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건설 업종에 투자하는 투자자라면 현재 건설 섹터의 가장 매력적인 투자 포인트 중 하나가 높은 분양 수요 사이클이 돌아오고 있다는 것을 알고 계실 겁니다. 현재 21년 아파트 분양물량은 대략 37만 세대로 마무리될 것으로 보이고 21년 대형 건설사의 공급물량도 11만 세대로 전년대비 비슷한 수준으로 마무리될 것으로 보입니다.

 

2022년에는 더욱 높은 분양물량을 통해 건설사들의 실적이 높아질 것으로 보이는데 우선 지난 5년 동안 주택시장 M/S가 25% 수준이었지만 2020년 31%, 2021년에도 30% 수준으로 대형 건설사들의 높은 주택시장 M/S는 2021년에도 비슷한 모습을 보이고 있습니다.

 

2022년 전국 아파트 분양물량은 41만 세대로 예상이 되며 대형 건설사 분양물량은 13.5만 세대로 예상하고 있습니다. 분양시장의 높은 수요가 지속되는 가운데 금년도 분양시기를 미루고 착공에 들어간 재개발과 재건축 단지들이 2022년 2월 표준지 공시지가 발표 이후 본격적으로 분양에 나서며 분양물량 증가를 이끌 것으로 보입니다.

 

재개발과 재건축 시장 점유율(M/S)이 높은 대형 건설사 특성상 전체 분양시장 성장률을 초과하는 물량 증가가 가능할 것으로 보입니다. 또 다른 중요한 것 중 하나는 주택공급시장의 선행지표 개선이 가장 중요하다고 볼 수 있는데 올해 분양시장의 가장 큰 특징은 가파른 매매가 상승을 분양가가 따라가지 못함에 따라서 재개발과 재건축 프로젝트 분양이 급격히 지연되었던 적이 있습니다.

 

그러나 이러한 급감이라는 악재에도 불구하고 전년대비 전국 아파트 분양물량은 오히려 소폭 증가했고, 주택공급의 선행지표라고 볼 수 있는 대형 건설사의 주택과 건축부문 수주잔고와 주거용 건축 인허가 면적은 증가하였는데 아파트 가격의 상승세를 분양가에 반영하는 것은 2022년 2월 공시지가 발표 이후 나타날 것으로 보입니다.

 

그렇기 때문에 내년 2월 이후 본격적으로 분양 물량이 늘어날 것으로 보이고 이는 건설사들의 주가 상승 모멘텀이 될 것으로 예상합니다.

 

실적 개선

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연초 높았던 기대감 대비 재개발과 재건축 지연, 대출 규제 심화와 화천대유 사건 등으로 건설업종 주가는 하반기 들어 주가가 횡보 및 하락하는 모습을 보이며 밸류에이션 매력도가 생겼습니다. 그러나 주가와는 달리 현재 건설시장의 모습을 자세히 살펴보면 대형 건설사의 주택시장 점유율이 계속해서 증가하는 모습을 보이고 있습니다.

 

또한 분양시장 선행 지표인 주거용 건축 인허가 면적 및 대형 건설사 수주잔고 증가 등을 감안하면 주가 재상승이 가능한 요인들은 충분히 있다고 생각합니다. 앞서 말씀드렸던 내년 2월 예정된 공시지가 발표 이후 지연되었던 재개발과 재건축 분양이 본격적으로 나타나면 그 이후 대선이 끝나고 정책적 지원과 함께 공급 물량이 더 늘어날 것으로 보입니다.

 

개인적으로 향후 건설업종의 주가 상승은 2022년부터 3~4년간 의미 있는 분양물량 증가가 가능할 것인지가 주가의 상승과 하락을 결정할 것으로 보이는데, 2011년 이후 건설 업종의 주가 재평가가 나타나지 않았던 이유로는 이익과 업황의 개선이 일치하지 않았기 때문이라고 생각합니다.

 

근데 이번에는 이미 주택사업 중심의 이익률 안정화는 어느 정도 나타나고 있고 대선 후보들의 부동산 정책들을 보면 업황의 개선도 나타날 것으로 보여 다수 건설사들의 이익 안정화 및 공급물량이 늘어나는 시점이 내년부터 제대로 나타난다면 실적 개선을 기반으로 건설사들의 주가 재평가는 나타날 수 있다고 생각합니다.

 

2022년 대통령 선거

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2022년 건설 업종의 실적 개선 기대감이 큰 이유 중 또 다른 한 가지는 바로 내년에 있을 대선 후보 모두 규제 완화와 공급 확대를 목표로 하는 부동산 정책을 실행할 것으로 기대가 되기 때문입니다.

 

우선 올해 2월 정부는 2025년까지 83만 호의 주택을 공급하겠다는 정책을 발표했는데 발표 이후 건설사들의 주가 상승이 나타났으나 시간이 지나면서 주택 공급 속도가 떨어지고 있으며 부동산 규제를 강하게 함으로써 하반기까지 주가가 지지부진한 모습을 보였습니다.

 

그럼에도 불구하고 대선후보 모두 재개발과 재건축 규제 완화 추진과 공급 확대에 초점을 맞추고 있는 부동산 정책을 실행할 것으로 보이면서 부동산 정책은 건설사들에게 긍정적으로 작용할 것으로 보입니다.

 

먼저 대선후보의 공약을 살펴보면 이재명 여당 후보는 5년간 전국에 250만 호를 공급하겠다고 선언했고 토지임대부 분양, 무주택자 30년 장기 임대주택 100만 호 등 야당 후보와 정책의 내용은 다르지만 핵심적인 포인트는 이러한 정책의 방향성이 모두 공급물량 확대하고 연결되기 때문에 공급물량 확대가 기대가 되고 있습니다.

 

제1 야당 후보인 윤석열 후보는 5년간 수도권 130만 호 공급 및 전국적으로는 250만 호 공급 그리고 청년 원가 주택 및 민간 임대 주택사업 정상화 등 윤석열 후보의 부동산 정책 핵심 포인트도 바로 공급 물량과 연결이 되어있다는 점에서 건설사들에게 공급 물량 확대로 인한 실적 모멘텀 상승이 기대되고 있습니다.

 

현재 전국적으로 비현실적인 부동산 시장 가격과 주택 관련 민생의 반발이 심해 대통령이 누가 되든 완화적인 부동산 정책을 펼칠 가능성이 매우 높고 그 정책의 내용을 자세히 살펴보면 부동산 규제 완화 및 주택 공급 물량 증가로 건설사들의 향후 3~4년간 높은 실적 개선과 이익 안정화가 나타날 것으로 보입니다.

 

해외 수주

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사실 건설사들의 주가를 평가하는 데 있어 가장 중요한 것은 해외수주 영향보다는 국내 주택공급물량에 따른 영향이 더 큰 게 사실이지만 해외 수주에 따른 실적 영향도 만만치 않기 때문에 이에 따른 기대감을 무시할 수는 없습니다. 

 

2021년 기준 해외 수주 실적은 전년대비 30% 감소하는 모습을 보이면서 특히 중동과 아시아 지역이 크게 감소했는데 코로나 바이러스 영향 있었고 유가가 어느 정도 올라오긴 했지만 여전히 만족할 만큼의 높은 수준은 아니어서 여전히 중동의 재정이 여유롭지 않은 상황을 보았을 때 올해와 마찬가지로 2022년도 비슷한 수준의 해외수주 모습을 보일 것이라는 전문가들의 이야기가 많이 나오고 있습니다.

 

현재 유가 및 천연가스 가격이 높아지면서 2022년에는 21년보다는 나은 해외 수주가 나올 것으로 보이지만 크게 쉽지는 않아 보입니다. 다만 해외수주에 대한 기대감은 2022년 보다는 2023년이 더 나을 것으로 보이는데 우선 코로나 바이러스 안정화에 따른 해외 각국의 인프라 등 건설 투자 확대 가능성이 나타날 것으로 기대되고 유가보다 급등한 천연가스 가격 상승으로 인한 발주가 23년에 시작될 것으로 보이기 때문입니다. 

 

다만 이는 과거의 경험을 통해 예상하는 것이기 때문에 틀릴 가능성도 높습니다. 그렇기 때문에 너무 신뢰하지는 않는 게 좋을 것으로 보이고 다만 각 종 환경 자체가 시간이 지날수록 중동이나 아시아 쪽에서 개선된 모습을 보이면서 건설 수주가 늘어날 것으로 예상되기는 합니다.

 

그렇기 때문에 해외수주에서의 큰 수주 기대감을 갖기보다는 시간이 지날수록 조금씩 개선이 된다라고 생각하시면서 보시면 더 좋을 것 같습니다.  

 

신사업을 통한 멀티플 상승 기대감

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이번 건설 산업 섹터들이 기대되는 또 다른 이유 중 하나는 바로 신사업에 대한 기대감입니다. 지난 10년간 건설사들의 멀티플은 기존 건설 그 자체에만 한정되어있는 모습을 보이며 항상 PER이 높지 않은 모습을 보였는데 2022년부터 이러한 낮은 멀티플을 탈출하고 조금 더 높은 멀티플을 받을 기회가 생기고 있는 것으로 보입니다.

 

최근 ESG 경영이 화두인만큼 SK건설은 친환경에너지를 기반으로 ESG 강화 계획과 관련 분야에 3조 원 규모의 투자 계획을 밝힌 적이 있고 현대건설은 자회사인 현대스틸 산업을 통해 해상풍력 사업 강화 계획을 목표로 하고 있습니다. 

 

삼성엔지니어링은 ESG 강화를 위해 수소 사업을 활용할 것으로 보이고 GS건설은 작년 해외 모듈업체 인수를 통한 사업 진출과 함께 2차 전지 재활용, 데이터 센터 운영 사업 등 다양한 신사업을 추진하고 있습니다. DL 이앤씨는 탄소포집시설 관련 수주를 통한 사업 확대와 건축소재 사업 확대를 통해 신사업을 추진하고 있습니다.

 

이렇듯 기존 건설사들의 신사업에 대한 투자와 사업성 확대는 기존 건설 위주로 한정되었던 낮은 멀티플을 리레이팅 받을 수 있는 좋은 기회이며 중장기적인 업종 멀티플 상향에 긍정적 요인이 될 것으로 보입니다. 

 

 

결론

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결론적으로 향후 건설업종의 주가 상승은 2022년부터 3~4년간 의미 있는 분양물량 증가가 가능할 것인지 아닌지에 달려있다고 생각합니다. 이미 주택사업 중심의 이익 안정화와 내년 3월 예정인 대선 이후 부동산 정책 등을 통한 건설 업황의 개선이 나타난다면 건설사들의 주가는 재평가받을 수 있다고 생각합니다.

 

올해 주가가 부진했던 원인 중 하나인 분양 속도가 생각보다 느렸던 점이 내년 2월 공시지가 발표 이후 해소될 것으로 보이고 대선 후보들의 완화적인 규제와 공급을 필두로 늘어나는 분양물량이 해가 지날수록 늘어날 것으로 보이기 때문에 이에 따른 실적 기대감이 나타나고 있습니다.

 

주택공급시장의 선행지표도 개선되어가고 있는 모습을 보이고 있고 해외 수주도 코로나 바이러스로부터 안정화되가고 있고 에너지 및 원자재들의 상승으로 인한 영향으로 개선될 것으로 보이기 때문에 2022년 건설 업종의 건설사들은 실적이 올해보다 더 개선될 것으로 예상하고 있습니다.

 

또한 지난 건설사들이 건설 위주의 사업으로 낮은 멀티플을 받았다면 이제는 다양한 신사업을 통해 사업의 확장성을 가지고 가면서 더 이상 낮은 멀티플이 아닌 높은 멀티플을 받을 수 있을 것이라고 생각하고 이에 따른 주가 재평가도 나타날 것이라는 기대감이 존재합니다.

 

다만 리스크 요인으로는 내년 대통령 선거 이후 부동산 정책이 공약과는 달리 다른 방향으로 간다던가 아니면 분양의 속도가 예상보다 느리게 되는 점 그리고 규제가 강화되게 되고 유가가 급락을 하게 된다면 이는 충분히 건설사들에게 악재로 반영될 수 있다고 생각하니 투자하시는데 참고하시어 투자하시기 바랍니다.