국내 건설업은 여전히 저평가, 건설업이 다음 주도주라고 생각하는 이유

22년 분양 및 공급 목표

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2021년 전국 아파트 분양물량은 39.1만 세대로 2020년 대비 8.7% 증가하였지만 2021년의 경우 실제 착공 및 입주 시점이 명확지 않은 사전 청약 물량이 2.7만 세대 정도 포함되어 이를 조정할 경우 실제 분양물량은 2020년 대비 2021년은 1.2% 증가에 머물렀습니다.

 

다만 분양시점을 확정하지 못하고 작년 하반기 착공에 들어간 다수의 정비사업 단지들이 대선 이후로 본격적인 분양에 나설 가능성이 높다는 것에 우리는 주목할 필요가 있습니다. 그렇기 때문에 이러한 분양물량들이 올해 실제 수치로 잡힌다면 올해는 전국 아파트 분양물량이 작년 대비 3.5% 증가한 40.5만 세대로 증가할 것으로 보입니다.

 

서울과 수도권 분양시장의 높은 수요가 지속되는 가운데 2021년 분양시기를 미루고 착공에 들어간 재개발과 재건축 단지들이 올해 2월 표준지 공시지가 발표 이후로 본격적인 분양에 나서며 분양물량 증가를 이끌 것으로 예상되고 2월 누적 분양물량은 현재 비수기를 감안해도 좋은 모습을 보이고 있어 기대하고 있습니다.

 

현재 주요 대형 4개 건설사인 현대건설, GS건설, DL이앤씨, 대우건설의 2022년 주택공급 목표량은 10.8만 세대이며 이는 전년 공급량 대비 12.4% 증가한 수치이고 자회사 공급 목표를 더한 4개사 연결기준 목표는 13.9만 세대로 전년 대비 24% 증가한 수치입니다. 

 

기업별로는 현대건설이 3 만세대로 작년 공급량 대비 13.7% 증가, DL이앤씨가 2 만세대로 42.1% 증가, GS건설과 대우건설의 공급목표는 각각 2.7만, 3만 세대로 전년 대비 소폭 증가하는 모습을 보일 것으로 예상됩니다.

 

 

대선주자들 공약

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건설업을 투자하는 데 있어 이번 대선은 충분히 상승 모멘텀으로 작용할 것으로 보이는데 우리는 대선이라는 큰 이벤트를 앞두고 두 후보의 부동산 공약을 점검할 필요가 있습니다.

 

공약이기 때문에 구체적 실현 방안에 대해서는 불확실한 부분들이 많지만 공통적으로는 주택 공급 부족에 따른 신규 착공의 확대 및 재건축, 재개발, 리모델링을 포괄하는 도시정비사업에 대한 규제완화에 대해서는 대체로 공통된 공약을 제시하기 때문에 건설업은 충분히 정책에 따른 수혜를 받을 가능성이 큽니다.

 

대선후보 부동산 정책

 

이재명 후보의 국토보유세 도입과 반값 아파트 공급을 위한 분양원가 공개제도 및 분양가 상한제를 유지하고 또한 공급 목표의 대부분이 공공 주도형 공급인 점을 고려할 때 건설주 성장성 둔화 및 마진 감소 가능성이 높다고 판단합니다.

 

반대로 윤석열 후보의 공약은 기존 규제를 거의 리셋하다시피 하는 공격적인 내용들이라 실현 가능성에는 의문이 어느 정도 있지만 양 후보 모두 재건축, 재개발 규제 완화 기조를 고려하면 그동안 성장성이 인위적으로 눌려왔던 대형 건설주에는 어느 정도 성장 기대가 나타날 것으로 보입니다.

 

지난주 야권 단일화로 인한 정권교체 베팅으로 건설과 건자재 주가가 크게 반등했는데 이는 모멘텀 반등으로 지난 8월 규제 완화 기대감으로 건설주 리레이팅 있었던 수준까지는 충분히 접근 가능하다고 판단이 되고 현시점에서는 대선 결과와 무관하게 결국은 늘어나는 분양에 수혜를 받는 건자재 및 재건축 비중이 높은 건설주 투자가 좋을 것으로 보입니다.

 

분양시점

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지난 2021년 전국 주거용 건축 인허가, 착공 면적은 2020년 대비 각각 25%, 16.2% 증가했는데 착공 시점을 알 수 없는 사전청약 물량을 제외한 2021년 분양물량의 증가율은 1% 수준에 불과합니다. 

 

이는 인허가, 착공 면적과 분양물량 증가율의 괴리를 통해 분양시점을 확정하지 못하고 우선 창공에 들어간 재개발과 재건축 단지들이 다수 존재한다는 것을 수치 상으로 확인할 수 있습니다.

 

통상 3~4월부터는 새롭게 발표된 공시지가를 기반으로 분양가 산정이 가능하다는 점과 이주 및 착공 단지의 경우 진행이 더딜 경우 사업비가 지속적으로 증가한다는 점을 고려한다면 대선 이후 다수의 정비사업 단지들이 본격적인 분양에 나설 가능성이 높아 보입니다. 

 

그렇기 때문에 분양시점을 확정하지 못하고 전년도 말 착공에 들어간 정비사업 현장을 다수 보유한 대형 건설사의 주택 공급 가이던스가 연중 상향될 것으로 기대되고  이러한 가능성이 있음에 우리는 투자자로서 분양시점 관련해서 주목할 필요가 있습니다.

 

결론

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건설업은 현재 건설 원자재 가격 상승 및 안전 비용 증가에 따른 원가율 상승 우려와 과열 양상의 2021년과는 다른 모습의 분양시장 분위기 등이 업종 투자 관련 불확실성 요소로 작용하고 있지만 대선 기점으로 향후 4~5년의 주택공급 규모와 방향성을 보다 뚜렷하게 그려볼 수 있을 것으로 예상됩니다.

 

또한 분양시점을 확정하지 못하고 작년 하반기 착공에 들어간 다수의 정비사업 단지들이 대선 이후로 본격적인 분양에 나설 가능성이 높고 신규 프로젝트부터는 건축비 및 분양가 상승을 통해 전가가 가능하다는 점에서 원가율 상승 우려보다는 대선 이후 분양시장의 중장기적인 양적 증가가 가능할지에 보다 초점을 맞출 필요가 있어 보입니다.

 

건설업종의 주가 상승은 2022년부터 향후 4~5년간 의미 있는 분양물량 증가가 가능할 것인지가 주가의 상승과 하락을 결정할 것으로 보이는데 2011년 이후 건설 업종의 주가 재평가가 나타나지 않았던 이유로는 이익과 업황의 개선이 일치하지 않았기 때문이라고 생각합니다.

 

근데 이번에는 이미 주택사업 중심의 이익률 안정화는 어느 정도 나타나고 있고 대선후보들의 부동산 정책들을 보면 업황의 개선도 나타날 것으로 보여 다수 건설사들의 이익 안정화 및 공급물량이 늘어나는 시점이 올해부터 나타난다면 실적 개선을 기반으로 건설사들의 주가 재평가는 나타날 수 있다고 생각합니다.

 

이러한 이유 때문에 현재 건설업은 여전히 저평가이고 또한 다음 주도주가 될 가능성이 있다고 생각합니다.