건설업 주가 반등이 나타나는 시점 분석

건설업 리스크 요인

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올해 2022년 대선 이후 새로운 정부의 부동산 관련 재개발과 재건축 등 새로운 정책 기대감에 건설업들의 주가가 많이 올랐지만 현재 주가는 다시 많이 하락한 상태로 유지되고 있습니다.

 

이 같이 건설업들의 주가가 부진한 원인으로는 3가지를 꼽을 수 있는데 1) 원재료비 상승에 따른 수익 악화 2) 지지부진한 정책 결정 3) 계속되는 금리 상승에 따른 수요 감소 등이 있습니다. 

 

우선 최근 가장 큰 리스크 요인으로 꼽혔던 원재료비 상승 같은 경우에는 건설에 필요한 철근, 시멘트 등의 가격이 급격하게 상승하면서 원자재 가격 상승에 따른 실적 불확실성 이슈로 급격한 조정이 일어났습니다. (철근 YoY+35%)

 

그리고 높았던 기대와 달리 일부 지역의 차별적 부동산 가격 강세로 인하여 재개발과 재건축 활성화는 다소 속도조절에 나서는 듯한 양상을 보이며 정책의 속도가 예상보다 느려지면서 투자자들의 실망감이 높아졌습니다.

 

또한 부채 관리 목적과 부동산 시장의 버블을 죽이기 위한 한국은행의 계속되는 금리 인상으로 부동산 시장의 수요가 위축되고 있고 다가오는 5월 금통위를 포함해 한국은행에 금리인상은 계속해서 나타날 것으로 보여 대출에 대한 금리 압박으로 인해 시장의 수요 감소로 조금씩 생기며 투심이 약화되고 있습니다.

 

하지만 장기적인 공급 확대 기조 유지와 방향성에 변화는 바뀐 것이 없기 때문에 아직까지 건설업에 대한 투자 의견은 유효하다고 볼 수 있습니다. 그 이유를 아래에서 말씀드리겠습니다.

 

 

분양가 상한제 폐지

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얼마 전 열린 출입기자단 오찬 간담회에서 원희룡 국토부 장관은 "분양가 상한제는 주택 공급을 촉진하기 위해 손봐야 할 첫 번째 제도이며 이를 6월 이내로 개편방안을 발표하도록 다른 부처들과 협의하고 있다"라고 밝혔습니다 

 

이는 건설 원자재 가격이 급등한 상황에서 정부가 분양가 상한제 대상 아파트의 기본형 건축비 인상을 검토하는 것으로 분양가 상한제 개선 등 새 정부의 정책 변화에 따른 분양 일정이 재조정에 됨에 따라 그 결과에 맞춰 분양 시기와 분양가 등을 정할 수 있을 것으로 보입니다.

 

현재 분양시점을 확정하지 못하고 전년도 말 착공에 들어간 정비사업 현장을 다수 보유한 대형 건설사의 주택 공급 가이던스가 분양가 상한제 폐지 이후 분양 시기 및 분양가 상향을 통해 조만간 결정될 것으로 보이고 이러한 가능성이 있기 때문에 우리는 투자자로서 분양시점 관련해서 주목할 필요가 있습니다.

 

현재 서울과 수도권 지역의 신규 공급 물량이 성수기 시즌임에도 불구하고 늘어나지 않아 공급 부족 문제가 여전히 심한데 분양가 상한제 같은 정책은 주택정비사업과 관련한 주택 공급에 숨통이 트일 것으로 보아 이는 새 정부의 부동산 관련 정책 하여 속도를 더욱 앞당기고 있다고 볼 수 있습니다.

 

6월 지방선거

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개인적으로 6월 1일 지방선거가 끝나고 나서 재개발과 재건축 활성화에 대한 정부의 입장이 더욱 뚜렷해질 것으로 생각합니다. 

 

재개발과 재건축 활성화와 관련해서 서울시 정비사업 시공사 선정 시점 개정 및 분양가 상한제 개정, 재건축 안전진단 완화 등의 정책 변화를 현재 기대하고 있으며 지방선거 이후 첫 번째로 재개발과 재건축 활성화 가능성을 확인할 수 있는 것을 서울시의 정비사업 시공사 선정 시점 개정이 될 것으로 보입니다. 

 

현재 도시정비법에서는 시공사 선정 시기를 조합설립인가 이후로 규정하고 있는데 이에 대부분 지역에서 조합설립인가 이후 시공사를 선정합니다.

 

다만 서울시만 사업시행인가 이후 시공사를 선정하도록 되고 있어 양당에 정비계획이 수립된 조합이 조합원 동의를 받은 경우 시공사를 선정할 수 있도록 하는 내용의 조례 일부개정조례안읠 발의하여 다음 달 6월 정례회의에서 본격 논의될 것으로 전문가들이 보고 있습니다.

 

이 같은 논의는 서울시 재개발, 재건축 정책의 전반적인 사업기간 단축, 서울시의 중기적인 분양 가능 물량 증가, 건설사의 즉각적인 수주 증가를 기대할 수 있는 모멘텀이라고 생각합니다.

 

결론

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현재 건설업종들의 주가는 지난 대선 이후 원자재 가격 상승에 따른 이익 불확실성, 금리 인상에 따른 수요 감소, 지지부진한 정책 속도 등으로 현재 주가가 많이 하락했습니다. 그렇기 때문에 더욱 힘드시다고 생각합니다.

 

다만 제가 앞서 말씀드린 투자 포인트들을 토대로 재개발과 재건축 등의 주택 공급 규제는 완화될 것이고 분양가 상한제 폐지가 본격적으로 시행됨에 따라 분양가 조정 및 분양일정이 잡히면서 더욱 원활한 공급이 늘어날 것으로 보고 있습니다. 

 

또한 6월 1일 지방선거 이후 부동산 관련 정책이 본격적으로 시행되며 추진 속도가 더욱 빨라질 것으로 보기 때문에 서울시 정비사업 시공사 선정 시점, 재건축 안전진단 완화 등의 정책 변화로 건설업의 주가 상승 모멘텀이 생길 것으로 보입니다.

 

2분기 실적을 통해 원자재 가격 상승에 따른 이익 훼손을 모니터링할 필요는 있지만 주요 원자재인 철근과 시멘트 등 비용이 전체 매출원가에서 차지하는 비중은 약 10~20% 수준으로 파악되고 있어 이미 이는 주가에 반영되었다고 생각합니다.

 

현재 속도가 더딜 뿐 주택 분양시장에 대한 정부의 정책 방향성은 여전히 유효하며 공급 확대 기조는 본격적으로 시작되고 있다고 생각합니다. 새로운 정권 시작에 따른 부동산 정책 변화는 상반기보다 하반기로 갈수록 더 구체화될 것으로 판단되며 여기서 건설업들의 모멘텀들이 부각될 것으로 보입니다.

 

실적을 보았을 때도 2022년 하반기부터 매출이 전년 대비해서 늘어날 것으로 보이고 수주도 더욱 늘어날 것으로 보입니다. 현재 주가도 많이 빠지면서 밸류에이션 매력도 생겼는데 이미 악재는 주가에 반영되었고 지금 시점부터 추가적인 악재보다는 호재가 더 많을 것으로 생각됩니다.